8 (843) 202-42-24
 522-45-83
г. Казань, ул. Адоратского,
дом 3, этаж 2 — ЮСВР

Аренда + инвестиции = собственность?

Обстоятельства этого дела повествуют о «чудесном» перевоплощении арендных отношений в отношения по инвестированию капитала в арендованное имущество. Результатом такого «чуда» стало установление права собственности арендатора на «львиную» долю в этом имуществе.

Агентство по управлению федеральным имуществом (далее – агентство) передало обществу в аренду бывший оздоровительный лагерь - собственность Российской Федерации. Договор аренды содержал условие, что общество вправе требовать от собственника компенсацию расходов на произведенные неотделимые улучшения имущества, отделимые же являются собственностью арендатора. Рыночная цена имущества на момент подписания акта приема-передачи составляла около миллиона рублей. С предварительного согласия либо по указанию арендодателя общество осуществляло капитальный ремонт арендованного имущества, благоустройство прилегающих территорий. В результате произведенных работ стоимость имущества возросла до 35 миллионов рублей.

Полагая, что средства, затраченные на усовершенствование старого здания, являются инвестициями в создание нового фитнес-центра, общество обратилось к агентству с просьбой о добровольной передаче доли в размере 99,6% в праве собственности на этот центр.

Ввиду отсутствия ответа со стороны агентства, общество отправилось в суд признавать за собой право общей собственности на реконструированный объект.

Суд первой инстанции отказал ему ввиду безосновательности требования, так как общество не смогло доказать наличие обстоятельств, свидетельствующих о возникновении у него права собственности на арендованное имущество. По мнению суда, арендные отношения носят временный характер и не подразумевают возможности перехода к арендатору права собственности на арендованное имущество; кроме того, договор содержит условие о вероятности возмещения арендатору расходов, произведенных на неотделимые улучшения имущества.

Апелляция «чудесным» образом переквалифицировала арендные отношения в инвестиционные. Суд указал, что совершенствуя арендованное имущество на средства арендатора, которые являются вложениями в создание новоиспеченного фитнес-центра, стороны фактически установили между собой инвестиционные отношения, а результат инвестиционных отношений – фитнес-центр - является предметом общей долевой собственности.

С выводами апелляционной инстанции согласился окружной суд.

ВС РФ, рассмотрев вторую кассационную жалобу агентства, усомнился в способности нижестоящих судов «творить чудеса». Коллегия согласилась с первоначальным решением суда в том, что у общества не возникло право долевой собственности на арендованное имущество. ВС РФ указал, что собственником имущества как до, так и после проведения его реконструкции была и остается РФ, доказательств, свидетельствующих о том, что лагерь перестал быть публичной собственностью, не представлено. Поскольку имущество было передано обществу на условиях временного обладания и использования, сторонами не был заключен инвестиционный контракт, как того требует закон в сфере инвестиционных капиталовложений, то никакой речи об установлении общей долевой собственности быть не может: правомочия арендатора не превращаются в право собственности, несмотря на производимые за счет арендатора улучшения. Коллегия также обратила внимание на то, что апелляция и первая кассация «дружно» проигнорировали условие договора о возможности возмещения произведенных обществом вложений в реконструкцию предмета аренды. Как оказалось, общество даже не заявляло таких требований агентству.

Таким образом, одного факта произведения неотделимых, пусть даже и очень значительных, вложений в чужое имущество при направленности воли сторон на пользование им, а не на его отчуждение, недостаточно для «присвоения» доли в этом имуществе. Как говорили древние римляне: «Non solet locatio dominium mutare» - Наём не имеет обыкновения менять собственность.

Определение ВС РФ от 15.09.2015 по делу № А68-12304/2013

КОНТАКТЫ
 

Фотки контактов

8 (843) 202-42-24
522-45-83
г. Казань, ул. Адоратского,
дом 3, этаж 2 — ЮСВР

421001, г.Казань, а/я 93

 

Мы в Instagram

 

©2017 usvr

Яндекс.Метрика