8 (843) 202-42-24
 522-45-83
г. Казань, ул. Адоратского,
дом 3, этаж 2 — ЮСВР

«Беспредельный» размер арендной платы

История о том, как один девелопер хотел сэкономить на аренде земли, государственная собственность на которую не разграничена, и опирался при этом на позицию почившего в бозе ВАС РФ, но ВС РФ проявил бдительность и лишил девелопера, а заодно и всех остальных, возможности ссылаться на федеральные подзаконные акты при оспаривании повышения платы за аренду земли.

В 2005 году между городским муниципальным органом (далее – департамент) и обществом, осуществляющим девелоперскую деятельность, был заключен договор аренды земельного участка, на котором общество планировало построить многофункциональное здание. Подчеркнем, что участок был предоставлен из земель, госсобственность на которые не была разграничена. Позднее, в 2008 году распоряжением департамента арендные отношения были прекращены и заключен новый договор аренды с тем же обществом и на тот же участок с формулировкой «под объект незавершенного строительства». Арендная плата формировалась из кадастровой стоимости, ставки земельного налога и корректирующего коэффициента. Решением Думы города и постановлением администрации города были изменены кадастровая цена земельного участка и корректирующие коэффициенты. Пересчитав размер арендной платы, департамент сообщил обществу о необходимости погасить образовавшийся долг. Общество утверждало, что департамент не может единолично увеличить размер арендной платы без достижения между сторонами соответствующего соглашения.

В связи с тем, что общество не погасило долг по аренде, департамент обратился в арбитражный суд, где просил взыскать задолженность и пени.

Первая инстанция заняла позицию истца, удовлетворив заявление и ссылаясь на общие положения об аренде, указывающие на наличие у арендатора обязанности уплатить арендную плату.

Апелляция, наоборот, согласилась с доводами ответчика, сделав следующие выводы. Поскольку ранее заключенный договор прекратил свое действие с истечением срока, не достигнув цели его заключения (строительство многофункционального здания не было завершено), департамент установил аренду под объект незавершенного строительства. Таким образом, департамент, предварительно согласовав место расположения строящегося объекта, повторно предоставил участок земли. Поэтому рассчитать плату за аренду следовало по правилам, установленным Правительством России в постановлении № 582 для земельных участков, предоставленных с предварительным согласованием места размещения объекта. В постановлении указано, что пределы размеров арендной платы применяются для земель, находящихся в собственности России, и являются ориентирами для публичных образований при установлении ими арендных отношений. Кроме того, согласно позиции, изложенной Президиумом ВАС РФ, определяемая публичными образованиями величина арендной платы не может быть выше федеральных ставок. 

Рассчитав плату за аренду земли по этим правилам, учитывая, что она не может быть выше 2% от кадастровой стоимости земли, суд пришел к выводу об отсутствии долга и в иске отказал.

Первая кассация поддержала позицию предшествующего суда.

Но точку в деле поставил ВС РФ, который все-таки взыскал долг с общества, мотивируя следующим.

Постановление № 582 применяется к региональным землям, землям муниципалитетов и землям, госсобственность на которые не разграничена, лишь в части установления основных принципов определения размера платы за аренду земли. ЗК РФ устанавливает, что размер платы за аренду земли, госсобственность на которую не дифференцирована, определяется на муниципальном уровне.

Таким образом, ВС РФ выработал иную правовую позицию по данному вопросу, противоречащую позиции ВАС РФ, и тем самым заблокировал возможность уменьшить размер арендной платы, устанавливаемый региональными органами и муниципалитетами, в том случае, если он превышает предельные размеры, установленные на федеральном уровне.

Определение ВС РФ от 27.08.2015 по делу № А51-19408/2014

КОНТАКТЫ
 

Фотки контактов

8 (843) 202-42-24
522-45-83
г. Казань, ул. Адоратского,
дом 3, этаж 2 — ЮСВР

421001, г.Казань, а/я 93

 

Мы в Instagram

 

©2017 usvr

Яндекс.Метрика