8 (843) 202-42-24
 522-45-83
г. Казань, ул. Адоратского,
дом 3, этаж 2 — ЮСВР

Можно ли расторгнуть договор аренды по непоименованным в договоре основаниям?

В настоящее время весьма распространена практика включения в договор аренды недвижимого имущества, особенно долгосрочной, условия о том, что арендатор вправе расторгнуть договор, направив арендодателю соответствующее уведомление.

При этом подразумевается, что такое право арендатора безусловно и не зависит от наличия или отсутствия оснований для расторжения договора, установленных законом или договором.

В данном случае стороны также включили подобное условие в свой договор, а потом множество специалистов – юристов, судей - более 2-х лет выясняли, вправе ли арендатор расторгнуть его в силу утраты интереса к продолжению аренды.

 В 2005 году банк арендовал у общества помещение на длительный – более 15 лет - срок для размещения в нем своего филиала.

Договор аренды предусматривал следующие условия его расторжения: 
- пункт 10.2 гласил, что договор может быть расторгнут, если стороной будет допущено какое-либо его нарушение;
- пункт 10.3 гласил, что арендатор вправе в судебном порядке расторгнуть договор, если арендодатель не предоставит помещение в установленный срок или создаст арендатору препятствия в пользовании помещением;
- пункт 10.5 гласил, что сторона, желающая расторгнуть договор по основаниям иным, чем указано в пунктах 10.2-10.3, обязуется за один год предупредить об этом другую сторону.

Вокруг толкования этих пунктов договора и развернулся спор, рассматривавшийся судами в течение более чем 2-х лет.
Спор возник, когда в один прекрасный день в апреле 2012 года банк, полагаясь на пункт 10.5 договора, уведомил общество о расторжении через год договора ввиду отпадения необходимости в помещении.

Получив это уведомление, общество сообщило банку, что не усматривает оснований для расторжения договора.

После этого стороны продолжили переписку, в которой банк требовал от общества принять арендованное помещение по передаточному акту, а общество отказывалось это сделать, но к единому мнению относительно расторжения договора так и не пришли.

Вот так возник спор по вопросу, вправе ли арендатор, опираясь на пункт 10.5 договора, расторгнуть его не вследствие допущенных арендодателем нарушений, а просто в силу утраты интереса к продолжению аренды.

Выждав один год, банк в мае 2013 года предъявил в суд иск о признании договора аренды расторгнутым, который был рассмотрен арбитражными судами в деле № А08-2779/2013, предшествовавшем рассмотрению дела №А08-7981/2013.

Первая инстанция, разрешая это дело, придерживалась мнения, что пункт 10.5 договора предоставляет стороне возможность требовать расторжения договора не только по причине нарушения его условий другой стороной, но и по любой иной причине, в том числе и по причине утраты интереса к продолжению аренды, но отказалась признать договор расторгнутым, посчитав, что пункт 10.5 договора не позволяет отказаться от него, иначе говоря, расторгнуть его в одностороннем, внесудебном, порядке, но позволяет расторгнуть договор путем заявления соответствующего иска в суд. Банк же посчитал, что расторжение договора уже произошло вследствие его волеизъявления, и требовал лишь судебного признания данного обстоятельства, но не потребовал расторжения договора. Эта процессуальная ошибка оказалась для банка роковой.

Апелляция и кассация ничего не изменили. Вторая кассационная жалоба не подавалась.

Банк, следуя мотивировке судов, данных в актах по делу № А08-2779/2013, снова предъявил иск с теми же основаниями, но с другим предметом – требованием о расторжении договора. Этот иск был разрешен в деле № А08-7981/2013.

Первая инстанция удовлетворила заявленный иск, ссылаясь на преюдициальное значение решения по делу № А08-2779/2013.
Но апелляция пришла к совершенно иным выводам и отказала банку в иске. Решающее значение при этом сыграло то обстоятельство, что «иные» основания для расторжения договора, упомянутые в его пункте 10.5, в самом договоре названы не были. Суд указал, что стороны вправе оговорить в договоре аренды какие угодно основания для его расторжения, но эти основания должны быть прямо в договоре поименованы. Упоминание в договоре неких «иных» оснований его расторжения, при том, что не «расшифрован» их состав, не означает, что договор может быть расторгнут по любому основанию.
Кассация спела ту же песню.

На этот раз банк подал вторую кассационную жалобу, которая была рассмотрена Судебной коллегией по экономическим спорам и по ней было вынесено определение от 21.08.2015, в котором вторая кассационная инстанция полностью согласилась с тем, что договор, из которого возник спор, не наделяет стороны правом расторгнуть или требовать его расторжения на основании, не поименованном в договоре.

Определение ВС РФ от 21.08.2015 по делу № А08-7981/2013

КОНТАКТЫ
 

Фотки контактов

8 (843) 202-42-24
522-45-83
г. Казань, ул. Адоратского,
дом 3, этаж 2 — ЮСВР

421001, г.Казань, а/я 93

 

Мы в Instagram

 

©2017 usvr

Яндекс.Метрика